フィリピン セブ島不動産投資って実際どうなの?

フィリピン セブ島不動産投資って実際どうなの?

ご存知の方も多いかもしれませんが、私は元々不動産屋さんです。

私の不動産屋さんヒストリーは実需(住む用)の国内不動産開発・売買から始まり、その後はアメリカの投資用不動産売買をメインで行っていました。

今でもこっそりアメリカの投資用不動産については取り扱っていますので、ご興味あればお声掛け下さい。

めちゃめちゃ儲かる!とか全然儲からない、、等、様々な意見が挙がるフィリピン セブ島不動産投資。

今回は国内外の不動産屋さん経験を元に、私なりに纏めてみました!

セブでビジネスするなら、その辺も知っておかなければいけませんよね!

なぜ今更フィリピン セブ島不動産投資について調べたかと言うと

当社のサービス ForRent ではフィリピン セブ島コンドミニアムの賃貸サポートを行っています。

お陰様で多くの方々から移住相談やコンドミニアムやタウンハウスのご紹介依頼を頂いています。

そんな中でも一定数、フィリピン不動産投資、セブ島不動産投資についてもお問合せを頂いています。

お客様が求めるのであればそれに応える!それが当社の方針です!

元不動産屋の私がセブで不動産賃貸業やります / セブ島ベンチャー社長ブログ 寺本 雄平

早速、紹介ベースにはなりますがフィリピンの大手不動産会社と組んで、投資用物件のご案内を開始しています。

ただフィリピンの投資用不動産売買に本腰を入れるのは、まずは自分たちで物件購入をして、しっかりと良い物であると判断出来てからかなと考えています。

その為、会社でライセンスを取得してフィリピン セブ島不動産の売買に乗り出すのは、もう少し先になると思います。

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コロナ禍~アフターコロナでフィリピン セブ島不動産の現状は?

コロナ禍でフィリピンは約2年半の入国制限を行いました。

そしてフィリピン セブ島不動産投資で数年前から注目されていた物件は、コンドミニアム(日本で言うところのマンション)であり、約半数のオーナーや入居者が外国人だと言われていました。

そんな状況の中、コンドミニアムの入居率はというと、、

実は下がっていないという結果に大変驚きです!

実際に入居者がいるいないに関わらず賃貸契約が継続されている物件を『入居中』と見なすのがフィリピン不動産の慣習の様ですが、法人による数部屋借り上げ契約が多かった為、このような結果となっている様です。

確かにフィリピン セブ島不動産、コンドミニアムの賃料は1ヶ月あたり30,000~50,000円くらいが基本ラインとなっているので、法人からするとわざわざ解約をする必要は無かったのかもしれません。

更にコロナ禍もいつまで続くか本当に分かりませんでしたもんね。。

もうちょいで終わるでしょう!?が続いて続いて、、入居率は変わらなかったと推察します。

ドゥテルテ元大統領政権以来、治安が大幅に改善され、経済成長や人口増加の右肩上がりが継続している為、今後も住宅ニーズは高まっていくと予想されています。

コンドミニアムからのセブ島留学通学プラン

フィリピン セブ島不動産投資って実際どうなの? / セブ島ベンチャー社長ブログ 寺本 雄平

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フィリピン セブ島不動産投資にはキャピタルゲインだけではなく夢がある!?

フィリピン セブ島不動産投資における大きなメリットはキャピタルゲイン(売却益)にあります。

最近はフィリピンだけではありませんが、物価上昇が進んでいますよね。

特に経済成長を続けているフィリピンにおいては物価上昇だけではなく、賃金UP、家賃UP、何もかも値上がりが続いている状況です。

例を挙げると、ここ5年かそこらでタバコの価格が90円くらいから500円くらいにまで値上がりしています。

簡単な話、2022年に500万円で購入したフィリピン セブ島不動産が経済成長や諸々の価格上昇に伴い、勝手に2030年頃には800万円くらいになっているでしょう!?という感じです。

その頃に売れば、しっかりとキャピタルゲイン(売却益)が望めます!というものです。

しかし、その頃にしっかりと希望価格で物件売却が出来るのかは分かりません。。

街を見渡すとコンドミニアムの建設ラッシュが数年続いているので、造り過ぎ感もあります。

生命保険の積立投資の様に15年掛けて、やっとプラマイゼロになるというものでも無く、経済成長と共にキャピタルゲインが望めると思うと結構夢あるな~とは思います。

かつ不動産なので保険や証券の様に価値のない紙切れになる心配は無く、賃料収入(インカムゲイン)節税効果(減価償却)もあるので副産物が多いことと思います。

副産物と言えばその他にも『海外にプール付きのコンドミニアム持ってるぞ!』が言えることや、『フィリピン セブ島に物件視察と称して、定期的に海外へ行く理由が出来る』ことも、嬉しいポイントかなと個人的に思っています。笑

実は不動産投資を本格的に行う場合、この様な物件視察に掛かる費用を経費計上することも可能だったりします。

また物件の買い増し、つまり不動産投資事業拡大の為に第三国への物件視察も経費として認められるケースも多い様なので、詳しいことは会計士さんに相談してみて下さい。

通常、海外不動産投資において日本国内でローン(融資)を組むことは難しいと考えられがちですが、個人の単なる不動産投資ではなく、事業としての不動産投資とすることで実は、、

これ以上書くと難しいお話になるので、この辺のお話が気になる方はお問合せ下さい!

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フィリピン セブ島不動産のプレビルド販売とは?

フィリピン セブ島のコンドミニアムの販売手法で多いのが、このプレビルド販売というものです。

完成前の物件を分割払いで、毎月積み立ての様なイメージで購入する方法です。

日本ではあまり聞かない購入方法かもしれませんが、日本においても新築物件を購入する際に完成前の物件を購入(契約)して完成を待ちますよね。それに近いイメージを持って貰えればと思います。

日本の新築物件を購入した場合は、

売買契約 ~ ローン(融資)契約 ~ 融資実行 ~ 竣工(物件完成)~ ローン返済開始

という流れが基本となります。

しかしこのプレビルドの場合は、

売買契約 ~ 分割払い開始 ~ 竣工 ~ 残金一括払い or ローン契約

という流れとなり、少々異なる支払いフローとなります。

プレビルドのメリットは、建設途中のタイミングでは毎月少額の分割払いとなるので、大きな出費が不要。

竣工したら物件現物が手に入るので、銀行も安心して融資を受けやすいという点です。

そしてプレビルドの大きなメリットとして挙げられるのは、竣工に向かって物件の価値が徐々に上昇していく点にあります。

これってちょっと不思議ですよね。笑

ただ今までのプレビルド物件の統計を見ると、やはり徐々に竣工に向かって建設途中であっても物件の価値が上昇しているのが実情です。

竣工時にも勿論、即テナントを受け入れられるという点で物件価値が上昇します。

(デベロッパーが最初から何故それを見越した価格設定をしないのか不思議です。笑)

フィリピン セブ島不動産投資って実際どうなの? / セブ島ベンチャー社長ブログ 寺本 雄平

そしてプレビルドのデメリットも勿論いくつかあります。。

物件竣工までの数年間の間に支払いが滞ると、物件購入(所有)の権利を失うという点です。

海外ということもあり自身が現地に住んでいない、かつ現地についてはあまり分かっていないとなると竣工までは、結構ハラハラしちゃいますよね。

契約書周りも全て英語のものとなりますので思わぬ落とし穴がある場合も、、、

またプレビルドは完成前物件の購入となる為、完成までは勿論テナント(入居者)を受け入れることが出来ませんので、賃収も一切ありません。

完成済みの物件であればテナントが既に住んでいる場合もありますし、空室であっても即テナント募集が出来ますが、プレビルド物件の場合はそうはいきません。

そして、私が最も大きなデメリットであると考えているのは、予定通りに建築計画が進まない。竣工日が当たり前の様に大幅に遅れるという点です。。

フィリピン セブ島のプレビルド コンドミニアムはほぼ100%、竣工日が遅延すると思って頂いた方が良いかもしれません。。

ただ遅れても竣工はするので、まあ安心?ではあるかと思います。

しかし竣工日が遅れることで、投資計画や資金計画にも影響が出てきますよね。

フィリピンのお国柄というか国民性というか、一度フィリピンに住んだことのある方であれば何となくイメージするのは容易かもしれません。笑

その為、有り金すべてをフルベットする様な一世一代の投資には向いていないかと思います。

余剰資金で『まあ竣工日遅れても全然いいや~』感覚で投資されるのがオススメです!

信頼出来るデベロッパーの物件を購入をすることで、この辺りはある程度の安心感が持てることと思いますので、次回はフィリピン不動産デベロッパーについても纏めてみようと思います。

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今フィリピン セブ島不動産投資に再チャンスが到来している!?

フィリピンの不動産会社の方々に実情を聞いてみるとコロナの影響が大きく、チャンス到来中なんです!というお話を聞きます。

悲しいお話ではありますが、コロナ禍でコロナ前とお財布事情が変わってしまった方。

フィリピン人のパートナーがいたものの、コロナ禍で破局してしまった方。

竣工したばかりの物件を購入時の価格でも構わないので、泣く泣く手放さなければならない状況になってしまった方々も多くいらっしゃる様です。。

その様な状況により、物件相場よりも安価に購入出来る物件が不定期にチラホラ出てきている様です。

その影響でフィリピン セブ島不動産の相場全体を下げてしまわないか不安な部分もありますが、、そこまで影響をもたらす母数は無い様です。

我々もチャンス物件情報が入り次第、購入を検討しています。

フィリピン セブ島に拠点を構えていることから、社員向けの社宅としても良いですし、日本勤務者の出張時の滞在先としても良いですし、売却出来なくてもテナント付け出来なくても『まあいいか!』精神で挑戦してみようと思います!

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